河南建业地产（0832.HK）“大蒜换房”、“小麦换房”、无锡有“水蜜桃换房”，新城控股在南京“西瓜换房”，保利发展一项目买房送200斤猪肉，房地产魔幻式促销之风愈演愈烈。

建业地产是这一轮花式促销的开创者。处境艰难的建业地产可能没想到会以这种方式成为行业的风向标。

建业地产是河南曾经最大的房企。6月1日，建业地产公告，董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外，还有一笔可转债交易设置，如果触发债转股，河南国企将成为建业地产第一大股东。

不管是哪种农产品换房，“高价”是共同的标签。“高价收购小麦抵首付”，河南建业一项目打出的是“爱心助农”旗号，小麦收购价是2元/斤，高于市场价约40%。这一比例相对于新城控股10元/斤收西瓜来说，小巫见大巫。无锡“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动，给出的是18.88元/斤水蜜桃收购价，堪称豪气。

“各种花样，实际上都是为了降价促销，但是上面又不允许直接降价，开发商也是没办法”，某开发商营销人士林翔如此评价这一轮魔幻操作。

以无锡上述“水蜜桃换房”楼盘为例，据第三方平台信息，该楼盘售价约15000元/平米，水蜜桃最高抵扣10000斤，每套最高抵扣18.8888万元。如果是买一套100平米、总价150万的房子，其降价力度不小。

开发商为何不直接降价呢？各地的“楼价限跌令”就摆在面前。从去年下半年开始，全国超过20座城市推出了“限跌令”。比如，2021年8月9日，湖南岳阳出台了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中提到，岳阳市中心城区新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。据《中国经济周刊》记者了解，在此之前，恒大在岳阳推出了一波力度极大的降价房，引发当地市场震动，随后被叫停。

15%似乎成了各地的共识。今年6月20日，福建平潭综合实验区发布的限跌令也是要求，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

各地发布限跌令，同样有自己不得不如此的理由。林翔分析，一旦允许大幅降价，各开发商为了尽快回笼资金，清掉存货盘，必然纷纷降价，就将形成连锁反应，最终影响到一级土地市场，导致土拍价格下滑，地方财政收入受到冲击。

这是原因之一。某地产研究机构分析师则认为，不允许大幅降价也是出于维稳考虑。事实上，近年来，因为楼盘降价导致购房业主群体事件屡见不鲜。

此外，林翔认为，这波促销基本上都在6月，很大程度上是因为各房企要冲刺半年度业绩。

国家统计局数据显示，今年前5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

6月30日，克而瑞发布的数据称，从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。