近期，为了刺激经济尽快复苏，各地楼市政策有所松动，银行也加大了对中小微企业的支持力度，也就是俗称的经营贷。由于经营贷的利息要低于房贷，因此不少中介开始鼓吹用经营贷替换房贷，并表示可以一条龙服务，不需要客户操任何心！

对此，中介是这么宣传的:假如一套房子价值1000万，按揭贷款的利息是5.35%，但是抵押贷款的利息才3.65%，5年按揭贷款的利息是267.5万，抵押贷款的利息是182.5万，两者相差85万元，也就是说用经营贷替换房贷之后，五年可以节省85万。听起来是不是很诱人？是不是很心动？那还不抓紧行动起来！

​在回答这个问题之前，老书先问小伙伴两个问题:如果从正常渠道可以操作经营贷替换房贷，那银行会不会同意呢？同意的话，银行不傻么，放着高的利息不要，给你替换低的利息？如果是亏本的买卖，那中介为啥还要去卖力的宣传，他们的收益又从何而来？是银行还是客户？事出蹊跷必有妖，想想这两个问题，就知道这个事没那么简单，中间必然有些客户不知道的坑！

首先用​经营贷去买房或者炒股都是违法的行为。按照银行的规定，经营贷只能用于企业经营，不能流入楼市或者股市，倘若被发现，不但个人信誉会受到影响，还会面临被银行提前收贷的风险。目前由于某些原因，可能申请会被通过，但是谁也不能保证政策会不会突然收紧，万一政策收紧要求提前还贷那就可能要GG了。

然后申请经营贷有要求。既然是经营贷，肯定要具备相应的经营资格，比如经营满一年的营业执照，而且这个经营贷是抵押贷款，要申请的话要求房子没有抵押，也就是还清房贷。看到这里，估计有小伙伴就不愿意再继续向下了解:老子要是有钱还清剩余房贷，那还找你中介干嘛，自己直接去银行申请不就得了！

所以需要通过中介申请经营贷替换房贷的小伙伴必然是没办法一次性还清房贷。那中介就会给你出主意:他们可以提供剩余房贷的垫资，利息一般为千一，按日收取，折合年化利率为36.5%。是的你没看错，就是36.5%，假设剩余贷款是500万，垫资期限半个月，按照千一计算是6万。

这只是垫资的成本，还有中介费，一般在1%—3%之间，按照400万的贷款额计算是4万—12万。另外还要过户新公司或者办理一个新的营业执照，保守估计也要小几万。这样算下来，中间成本大概到了12-20万之间。

这样算下来，以五年时间计算，似乎也还省了65-73万，是一笔很划算的买卖。但其实不然，上面只是建立在理想的模型分析之下得出的数据，如果叠加不确定的风险，账就不是这么算的。比如你刚弄完经营贷替换房贷，银行就查出来要你提前还款，此时你兜里是没钱的，于是你又不得不去找中介再给你垫资一次，之前垫资是千一，后面这次垫资肯定就不止千一了，可能会达到千二甚至更高。而且更恐怖的是，之前的房贷可以分20-30年慢慢还，替换成经营贷之后，银行提前收贷要一次性还清所有贷款。比如你之前的房贷是20年400万，每年还20万，每个月还1.67万；换成经营贷提前还款那就是一次性还清400万！如果是这种情况，那估计除了找中介垫资然后迅速卖房还债之外神仙也难救了……

这其实就是债券市场上常见的用低利息的短债替换高利息的长债所面临的期限错配风险。中介把手续费赚走，把足以让你破产的风险留给你，此时的你还会觉得这些中介是天地良心么？天下不会掉馅饼，所以别信中介啥几把忽悠！当然，这种操作也不是完全不可用，如果你本身就是做经营的，而且身边的资金足够还清房贷，那么其实可以自己去操作，但当中也得面临一个资金成本的选择，经营贷五年后就要还清，房贷20年以后才会还清，如果资金在你手中能获取每年超过房贷的收益，那么无疑房贷越长越有利！所以老书觉得其实做经营的老板估计也不太愿意去用利息低的短贷换长贷，除非是做实体不赚钱，自己提前还清房贷，但这种情况下，老板们也是不愿意再去借经营贷的。所以总结起来就是:别听中介忽悠！别听中介忽悠！别听中介忽悠！重要的事情说三遍！