房贷利率降了,提前还贷的多了,要不要还?

房地产市场政策“暖风”频吹。房贷环境的持续改善,是今年市场的一大特点。

济南的房贷利率也不断相应下调。经济导报记者从多家银行了解到,济南市场目前的首套房贷款利率最低达到4.25%,二套房贷款利率最低为5.05%。

伴随着房贷利率的下调,对购房者而言,利率成本在大大降低,这也将进一步支持刚性和改善性住房需求,助力房地产市场平稳健康发展。

房贷利率的变化,不但牵动着新购房者的目光,而对于已经购房正在还贷的有房一族来说,有些人则在纠结要不要提前还房贷。

“手里有点钱,就把它都还了”

“如果我现在提前还房贷,合不合适呢?”5月26日,济南市民张琳与她的银行客户经理在电话中交谈道。

张琳是众多房贷族中的一员。三年前,张琳通过组合贷在济南东部某楼盘购买了一套两居室住房。

“当时贷了30万元的公积金、30万元的商贷,商贷期限是30年。” 张琳对经济导报记者说,“那时二套房的商贷利率是5.6%左右,按等额本息方式还款,现在商贷每个月还款1800多元。还贷到目前为止,还需要还28万多元。”

最近有关房贷利率下降的新闻,引起了张琳的关注,想到自己当年买房时5.6%的贷款利率比较高,这让张琳萌生了要不要提前还房贷的念头,再加上几年来手头上又攒了一些钱,她觉得,“现在还房贷感觉是挺合适的。”

于是,张琳拨通了给她办理贷款的那家银行客户经理的电话,想着咨询一下提前还房贷的情况。

“银行客户经理跟我说,如果手中有闲置资金,商贷提前还了也行,毕竟当时贷的利率高;或者先还一部分也可以,不用非得还清,再留点钱,万一有什么急用。”张琳对经济导报记者说,“我觉得银行说得有道理,可以考虑先把房贷还一部分。”

济南市民徐辉已经比张琳“先行一步”,近期把房贷还清了。

徐辉在2020年前后商业贷款了八九十万元,在济南CBD片区买了一套新房,当时的贷款利率也在5.6%左右,按照其等额本息贷款20年计算,一个月需要还款6000元左右。

“当时的房贷成本是比较高的,现在手里有点钱,就把它都还了。”徐辉对经济导报记者说,“目前的理财产品收益也不算高,以前理财能五六个点,现在只能三四个点,这么一算,手里有点钱,原来这些钱留着是想着‘机动使用’,现在觉得,要不就还了吧。”

权衡考虑之下,徐辉把这两年创业挣的钱拿出来提前还清了房贷了。

提前还贷都是出于哪些考虑?

某股份制商业银行济南分行个贷经理5月26日对经济导报记者说,近期确实有客户咨询提前还房贷的事情,“首套房贷款利率现在市面上最低能到4.25%,二套房贷款利率最低到了5.05%,我们之前2018年时办理的房贷,当时利率较高,现在手里有资金的客户就选择提前还贷了。有的客户还考虑到,后期换房子再贷款的话,现在的利率比之前低多了,这样提前还房贷比较合适一些。”

该个贷经理告诉经济导报记者,“还有的客户主要是考虑到,现在保本型理财产品已经退出市场,只能选择存款保本,不过存款利率又较低,所以,他们觉得钱放在手里没有太大用处,还不如提前还房贷。”

“也有的客户只是还一部分,并非一次性还清,一方面是手里留点钱以备急用,另一方面是现在LPR(贷款市场报价利率)降了,买房人的贷款利息也降了,所以对于提前还房贷,他们还想再观望一下。”上述个贷经理对经济导报记者说。

今年5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的LPR报价:5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这是LPR改制后下调幅度最大的一次,超出市场预期。

LPR同时影响着买房人的房贷利率。房贷利率也随之下调,进一步减轻了买房人的负担。除了新购房者以外,已经购房正在还贷的有房一族,同样可以享受到LPR下降带来的红利,这也让部分人提前还房贷的意愿有所降低。

“还贷周期超过三分之一,意义不大“

针对提前还房贷是否合适的话题,合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明5月26日接受经济导报记者采访时表示,“主要看还的时候周期时间长短。尤其是等额本息,一开始还的基本都是利息,越到最后还得都是本金了。如果还贷周期都已经过了三分之一了,后面基本大部分都是本金,这个时候再把本金提前还掉,意义就不太大了。相当于这个本金对应发生的利息,你前几年都已经付过了。“

“所以,等额本息的话,如果还房贷还了没多长时间,还可以考虑提前还贷,如果还贷周期真的到了三分之一了,比如,15年已经还了5年了,它的意义就不太大,不能说是绝对没有意义,意义相对小了。如果等额本金的话,相对来说周期可以放的长一点。”在许传明看来,“总体来说,还是看时间长短,还的时间短,提前还贷意义更大。”(应受访者要求,文中张琳、徐辉为化名)

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