买房是任何人都无可避免的一件事，所有关于房屋的决策都可能会影响普通人的一生。

而几乎每一个人在面临买房的时候都会有这样的疑问：全款买还是按揭买？而大多数人都会告诉你贷款买房能抵抗通胀吗？这是真的吗？如果是真的，那到底是为什么呢？

今天四喜就带你来一探究竟！

首先我的观点是，买房确实能抵抗通胀，但前提是建立在你的房子在增值。

这里有3个原因给你拆解一下：

第一个原因： 房贷的利息是随着本金减少而递减的。

先来算一笔账： 300万的全款房，你首付100万，按揭200万，年化利率4.9%（当前的LPR利率报4.65%），分30年，每个月利息应该是多少钱？

你会不会直接用200万（贷款金额）*0.049（年化利率）÷12个月=8166.6

如果你这样算就错了，下图是我用房贷计算器Q出来的结果。 30年总利息合计1821232.39÷360个月=5058.97

为什么会出现这样的情况呢？因为你忽略了一个很重要的信息，你每个月的还款之中包含了本金，房贷的利息是随着本金的减少而递减的。（下图是房贷计算器中显示的还到第20年利息），而第一种算法是整个还款30年都按照200W本金来计息的。

第二个原因： 房屋的涨价超过购房的利率。

假设你的房子每年涨价5%，而按揭购款的年化利率是4.9%，是不是两者基本就可以相抵？

当然不是相抵，而是房屋的涨价超过购房的利率。 房子涨5%是300W*0.05，涨价15万； 按揭利率4.9%是200*0.049，利息姑且可以按照9.8万来算，并且按揭款本金的基数会越来越小，利息也会逐步递减。

最后一个原因： 房价呈幂次增长，贷款本金和利息呈线性递减。

还是举个栗子， 300万的房子每年涨5%，第四年的时候总价是多少？320万，NO。 第一年：300+（300*0.05）=315 第二年：315+（315*0.05）=330.75 第三年：330.75+（33.75*0.05）=347.2875 第四年：347.2875+17.364375=364.651875

你发现什么问题了吗？每年的基数都是在上一年的基础上增长5%，这是复利。

打个总结：

通过上面这些计算，你就知道了，其实房贷的利息在房价的面前，几乎可以忽略不计的。 用贷款买房还是用现金买房，本质上完全取决于你买的这个房子的未来增值空间到底咋样，所以贷款花大价钱最有增值空间的big house即为最优选，锁定房屋增值的收益。

从当前实际情况出发， 2021年的房屋抵押的年化利率略低于房贷年化利率，如果要收益最大化，我建议全款购买以后做抵押经营贷来锁定20年的低息贷款。（当前的LPR利率报4.65%，房屋抵押利率最低可以做到3.75%）