青客公寓亏20亿赴美IPO 依赖租金贷 续租率仅5%

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10月7日,青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,抢在行业竞争者自如和蛋壳之前,成为国内第一家披露招股书的长租公寓公司。

从经营数据来看,青客公寓此次赴美IPO,主要因素还是在于连年扩张和亏损导致的公司资金吃紧,目前已累计亏损20.29亿元,而悲观的是,短期内想要经营健康甚至扭亏为盈,则难于登天。

而仅有5.1%的续租率背后,是用户对青客公寓诱导贷款、押金难退、网费高昂等问题的诸多投诉。

盈利难于登天

青客公寓成立于2012年,从招股书来看,创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份,此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

上述机构投资人,皆是此前青客公寓各轮融资的融资方。

招股书显示,青客公寓2017年营业净收入5.23亿元,亏损2.45亿元;2018年净收入8.90亿元,亏损4.99亿元;以2019年6月30日为止的9个月时间,净收入8.98亿元,亏损3.73亿元。

截至2019年6月底,青客公寓的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按照之前经营数据来看,这些钱恐怕不够青客公寓“烧”1年的;另外,青客公寓总资产20.3亿元,总负债高达27亿元,已达到“资不抵债”,资金压力可见一斑。

目前,青客公寓主要营收来自租赁服务,占到总营收近90%,但实际上,青客公寓租金利差连装修费都赚不回来。

以2019年6月为止的9个月,青客公寓每个房间平均月租金1149元,折扣后1075元,平均租金利差为25.1%,折扣后利差为20%;照此计算,青客公寓每间房月租金价差最多不到290元。

但青客公寓目前每间房平均装修费用为14747元,需要近5年时间才能收回装修成本,而这还未算上装修折旧和租房空置率。

“期限错配”

如此之大的资金压力,源自青客公寓过去几年的快速扩张。

招股书显示,2012年,青客仅有940间可出租房间,到2018年底增长至91234间,年复合增长率114.4%;以总租赁房间价值和数量计算,青客公寓位列国内长租公寓运营商第三位;在月租金2000元以下的档位,青客公寓房间数位居行业第一位。

而加杠杆借力“租金贷”,是青客公寓高速扩张的主要手段;招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客公寓资金使用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金主要被用来装修房屋、预付房东租金等。

目前,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷,前两位分别占未偿还租赁贷款总额的50.5%和29.5%;据见闻财经了解,上海华瑞银行是青客公寓租金贷最大的资金方,另外还包括浦发银行、、网商银行等。

在青客公寓,租户最长可以办理26期(月)的分期贷款,金融机构会将款项一次性打到青客公寓账户;但实际上,截至2019年6月30日止9个月,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。

这就类似于网贷行业的期限错配,当出现经营不善或大量用户退租时,带有杠杆性质的租金贷,会加速公司的资金链断裂,最后受到损失最多的还是租客和房东。

据不完全统计,从杭州鼎家、上海寓见、乐迦公司,再到近期杭州德寓,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

虽然知道这其中存在的爆仓风险,不过对于青客这样的长租公寓,只有通过租金贷等实现快速资金回笼,才能去继续“圈地”扩大规模。

大量投诉续租率仅5%

目前,青客公寓仅有5.1%的续租率,在第三方投诉平台、微博、豆瓣上,大量用户投诉青客公寓存在诱导贷款、押金难退、网费高昂、清扫服务敷衍、高电费、偷电等问题。

业内人士告诉见闻财经,长租公寓业务员从租金贷分期付款成交单子拿到的提成,往往是普通成交单子的两倍甚至更高;这就使得许多业务员会推荐甚至要求、诱骗租户去进行分期租房。

在聚投诉上,郑女士投诉称,“丝毫没有告诉我要以个人名义以租房为由向银行贷款,进行分期付款,诱骗我签署合同,入住之后才告诉我,说如果我不办理贷款就必须是以原价缴纳房租,合同中只说明分期付款,并没有说明分期就是贷款分期,有歧义诱导”。

此外,其还遇到电费不明、退房困难等问题;而从后续处理来看,青客公寓人员也多方拖延,长达1个月也未退回郑女士押金。

对于多位用户投诉的宽带费用过高,见闻财经从招股书中发现,截至2019年6月底的9个月里,青客公寓宽带上网收入5624万元,成本2799万元,利润率高达100.93%,远高于租金项目收益率。

许多用户投诉称,青客公寓宽带业务是强制绑定,租客若不办理宽带便无法打开联网的智能门锁。

不难理解,极低的“租金差”迫使青客公寓想从其他项上找回利润,但对于中介服务行业来说,细小的服务体验,可能让租户后期“用脚”投票;5%的续租率可见青客公寓的用户体验。

而在行业重资产模式下,企业背负着极大的资金成本,青客公寓更大的风险还是来自难见盈利曙光,一旦资本环境恶化,租户、房东都将会蒙受损失。

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