2020年4月20日，人民银行深圳中心支行货币信贷处发布的《关于房抵经营贷违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》(以下简称通知)。

该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)，包括贷前、贷中、贷后等情况。

近期，深圳楼市大热，业主不愁卖，买主发愁买，价格跟风上涨。很多房屋中介机构更是忙的不亦乐乎。其实，房价价格上涨的因素有很多，尤其是在今年，“疫情之后”各大一线城市的房地产价格出现了不同程度的上涨。上海、杭州、北京都出现了不同程度的上涨。

这确实与需求有一定关系。有房产顾问坦言：“之前犹豫不决的客户，这次回来，直接很痛快的交了首付。”

但是，深圳的房地产价格飙升，除了需求之外，最为根本的原因确实存在“房抵贷”、“过桥”这种业务模式，变相催火了房地产价格的上涨。

一、房抵贷的“猫腻”在哪儿

先来还原一下整个业务模式。

购房人先全款买房，然后买完房去银行申请“房抵经营贷”，等同于把房子抵押给银行，再贷出来钱。

有的人问了，这不瞎折腾么，等于拿房子换钱啊。

仔细分析一下，经营贷的利率比房贷的利率低，虽然现在LPR不断的下调，上浮利率也越来越少。但是，放贷的利率始终是高于企业经营贷的利率。并且，近几年政策对小微企业融资不断调整。小微企业贷款相对容易。外加，深圳市为了应对疫情还下发了对中小微企业的贴息政策。整体算下来，利率要比房贷低不少。

更为重要的是，房贷的还款方式与企业经营贷的还款方式完全不同，如果借助房子抵押来套取企业经营贷，那么等于从房贷的等额本息/本金还款，变成了先息后本的还款方式。这样一来，购房人(借款人)可操作空间就变大，还款压力也变小。

总结一下，其实就等于拿房子抵押把钱套出来，从房贷变成了企业贷款，利息变少，还款方式改变。并且，一旦是企业经营贷的性质，套取出来的资金就很难被监控，再拿着钱去炒房，或者重新再流入房市，催生地产价格的上涨。

二、已经形成“产业链”，监管需警惕政策差异带来的风险

刚才分析到了，通过房产抵押获得的企业经营贷，资金流向不容易被监控，可能再度用来“炒房”。

今天，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在银行业保险业一季度运行发展情况发布会上回应深圳“房抵贷”问题时表示，如果通过房产抵押申请的贷款，不管是按揭还是经营贷款，要求银行监控资金流向，确保资金流向申请时的标的上，如果流向房地产市场要坚决纠正。

这个现象确实应该警惕，买房再抵押获得企业经营贷已经形成了一定的产业链。

根据之前媒体的报道：很多中介机构围绕“房抵贷”业务进行营销，上有政策，下有对策。买房后还能过户“空壳公司”到购房人名下，帮助购房人通过银行审核，取得贷款。而且，还提供“一条龙”服务，帮助购房者的空壳公司进行财务上的合规，报税。

这样就出现了一个问题，金融机构在对购房者(借款人)审核的过程中，如果是空壳公司，没有完全意义上的经营，如何取得的贷款?

就目前而言，国家大力支持中小微企业的发展，中小微企业的融资难问题得到了一定解决。之所以能解决融资难的问题，金融机构从之前的看抵押物、看担保人的风控模式，变成了看企业实际经营的模式，着力点发生了改变。

回过头来看深圳这项业务，金融机构还是看抵押物，并没有看企业实际的经营，还是老样子，有抵押物我就按照抵押物抵押价值比例进行放款。这才出现了空壳公司只要做房屋抵押就能放款的现象。

这背后隐含的问题不得不让人深思。

政策对于小微企业融资的贴息本来是好事儿，却让人变成了“过桥”。再者，金融机构对于中小微企业放款都有指标，不能单纯的为了完成“放贷指标”，违背风控，违背风险定价的原则。这样以来，不仅仅是中小微企业融资政策没有得到执行，就连“贴息”政策也等于给“炒房”者做了“嫁衣”。