房贷,要提前还吗?

最近,关于房贷,特别是“房贷要不要提前还”的讨论还挺多的。

也是,过去几年房贷利率都在5%以上,

虽说不是特别高,

但你想在市场上找到“年化收益5%以上,还稳赚不赔”的理财方式,还真不容易。

思来想去,就想着要不要把房贷提前还了。

房贷,要提前还吗?

特别是一些还了很久房贷的人,刚开始还的时候,80%左右都是在还利息,心疼的要死,现在80%都是在还本金了,也就更迷茫了,

我还要不要提前还呢?如果还的话,似乎都是在还本金,有些吃亏。

要不要提前还房贷呢?

懒猫说两点:

第一,房贷利率本质上是复利。你买一只基金,拿了很多年,年化收益是6%,这个收益是复利。你办了一笔房贷,贷款利率是5.5%,这个5.5%同样是复利。第二,房贷要不要提前还,和你还了多久房贷无关。只和你的投资收益能不能超过房贷利率有关。投资收益超不过房贷利率,即使房贷只剩2年了,提前还也是划算的。

观点可能有点极端,但事实可能还真的就是这样,我们详细说说~

01

房贷为什么是按复利算的?

先介绍一个复利计算公式——IRR。原理比较复杂,就不说了,小伙伴们记住一点就行,这是一个用来计算复利收益的公式。

怎么计算呢?

举个例子,

有一只债券基金,收益比较稳定,每年都能赚5%。

你买了100元,也就是期初你的银行账户中流出了100元(拿去买债券基金了)。

第1、2、3、4年,你每年都赚了5%,但因为你没赎回,所以都是账面收益,没流进到你的银行账户,当年的实际收益(流入到银行账户的收益)是0。

第5年,你终于赎回了,本金 + 5年的收益,一共赎回了127.63元。把这几个数据“-100、0、0、0、0、127.63”列成一列,然后用Excel自带的IRR公式就可以计算出这5年投资的复利收益了,就是5%。

房贷,要提前还吗?

接下来,我们就用IRR来算算银行存款、贷款收益,还有投资收益。

三个情景,

情景一:你有100元,去银行把它存成了5年定期存款,年利率3%,5年后你能从银行连本带息拿回来115元。IRR是多少呢?2.83%。

这个不难理解,银行存款都是单利,这一年产生的利息在下一年不计收益,所以每年的利息都是5元。

对于5年定期存款来说,3%的单利对应着2.83%的复利。

房贷,要提前还吗?

情景二:你去银行贷了100元,贷款时间5年,贷款年利率3%。(为了方便对比,就假设贷款利率和存款利率相同)前4年,每年还银行3块钱利息。第五年,连本带息一共还了103元。这5年一共还了多少利息呢?也是15元。不过,你用IRR计算,IRR是3%。情景三:你又买了一只收益很稳定的债券基金,不过每年收益变成了3%。5年后,你赎回,一共赎回了115.93元。IRR是多少呢?也是3%。

比较这3个情景,

情景三明显是复利,基金投资收益嘛,就是复利。

比较怪的是银行贷款?

IRR也是3%,难不成银行贷款也是复利?没错,多年期的银行贷款就是按复利算的。

比较情景一(年息3%的存款)、情景二(年息3%的贷款)就能看出来。

房贷,要提前还吗?

虽然都产生了15元的利息,但存款,银行是5年后才把利息给你,这期间,利息还可以产生利息,也就是复利收益,这部分就归银行所有了。贷款就很明确了,你每年都要还银行3块钱利息,银行可以拿着这3块钱再去赚利息,赚到的钱嘛,肯定属于银行。

按照3%的复利计算,

第1年,你还的3块钱利息,可以产生0.38元的收益;

第2年,你还的3块钱利息,可以产生0.28元的收益;

第3年,你还的3块钱利息,可以产生0.18元的收益;

第4年,你还的3块钱利息,可以产生0.09元的收益;

0.38 + 0.28 + 0.18 + 0.09 =0.93(元)

刚好是“单利”的贷款和复利的的基金收益的差额。

可能有些小伙伴接受不了(多年期)银行贷款利率是复利的结果,懒猫再举个通俗一点的例子。

房贷,要提前还吗?

你去银行贷了100块钱,贷款利率是3%,1年后你还3块钱利息,再加100块钱本金。这是单利,没错吧!不过意外发生了,1年后你违约了,银行对你征收复利,100块钱本金继续按3%的利率收利息,第一年那3块钱的利息也得按3%的利率收利息。利滚利,第2年就变成了复利,没错吧!如果你第2年没违约,银行第2年能收到多少钱呢?100(本金) + 100 * 3%(本金第一年的利息)+ 100 * 3%(本金第二年的利息)+ 3 * 3%(第一年利息的利息) = 106.09(元)换另一种情景,1年后,你没有违约,还了100块钱本金,加3块钱利息。然后,银行把你还的这103元放贷给了另一个人,还是3%的年利率。那第2年结束时,银行又能收到多少钱呢?103(本金) + 103 * 3%(本金的利息) = 106.09(元)对比下这两个计算:100(本金) + 100 * 3%(本金第一年的利息)+ 100 * 3%(本金第二年的利息) + 3 * 3%(第一年利息的利息) = 103(本金) + 103 * 3%(本金的利息)银行到手的钱是一样的,区别在于是第二年是你以“复利”的形式让银行赚,还是银行再贷给别人以“单利”的形式赚。

当然,还是要澄清一点:

银行贷款利率是以年利率的形式呈现的,在“一年”的维度上,银行贷款利率是单利。贷款利率是3%,你从银行贷100块钱,只需要还3块钱利息,这点和存款是一样的。但是在2年,甚至更长的时间维度上,只要是“每年/季度还利息,到期还本金”,那银行贷款本质上也是复利。

不过,这个复利和我们深恶痛绝的那种“复利”还不一样。

一是,银行贷款利率相对较低。

二是,有些“复利”是按天滚动的,银行是按年。

话说回来,

房贷,你总不会只贷一年吧,只要你贷了2年,甚至更久,那房贷就是按照复利来计算的。

02

明白了这点就可以来说房贷了。

房贷分两种:

一种是等额本金,每期还的本金是一样的,利息就是剩余房贷本金乘以利率。一种是等额本息,每期的还的房贷总金额是固定额。

知道贷款总金额、贷款利息、贷款期限,就可以通过这个公式计算出等额本息每期的还款金额。

房贷,要提前还吗?

这两种方式有区别吗?有,等额本金还的总利息少,等额本息还的总利息多。以100万元房贷,贷款30年,年利率4.45%计算,采用等额本金的方式,只需还68.975万元的利息。采用等额本息的方式,要还83.0927万元的利息,足足多还了14万多的利息。

(PS:为了简便,就按照贷款30年,一年还一次房贷计算了)

房贷,要提前还吗?

但你说,区别有这么大吗?

也没有。

资金是有时间成本的。等额本金虽然还的总利息少,但刚开始的还款压力很大。第一个月月供,等额本金比等额本息多多还16000多元。银行可以拿着16000多元再去放贷,再赚利息。所以,虽然还款方式有区别,但用IRR计算,等额本金和等额本息是没区别的。都是4.45%。不管你选哪个,对银行来说,都是一样的,都是银行对你放了一笔年化4.45%,长达30年的贷款。

或者换个方式说,

银行向你买了一个“反向理财产品”,期限是30年,年化收益是4.45%。你每年给银行贷款本金4.45%的收益。

房贷,要提前还吗?

03

然后就可以来说提前还款了。

懒猫演算了下,

这是等额本息的,

不管你是第5年还款、第10年还款,还是第25年、甚至最后1年还款,IRR都是4.45%。

房贷,要提前还吗?

这是等额本金的,

结果一样,

不管你选择啥时候结束房贷,银行的内部收益都是一样的,也就是你承担的资金成本是一样的。

房贷,要提前还吗?

所以,还是这个简单的结论:

你现在的房贷利率是多少,就相当于银行向你买了一笔年化收益多少的“反向理财产品”。只要你的投资收益覆盖不了这个“反向理财产品”的收益,也就是没有房贷利率高,那任何时候,即使是你还房贷的最后一年,即使你还的房贷中大部分都是在还本金,你提前还房贷也是划算的。

当然,你还掉以后,再想拿到这么低成本的资金就有点难了。

所以,房贷要不要提前还不仅要比较房贷利率和投资收益,还要考虑下自己未来的现金流,量力而行!

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