房贷利率猝不及防地降了，全国最低房贷利率已低至4.25%。

要不要提前还房贷，这是最近很多朋友在问我的问题。

尤其是前几年在利率高点上车的人群，多多少少心理会不平衡。

很多外地的朋友，已经用实际行动提前还房贷了，不少银行提前还贷的业务都排队到两个月后。

全国住户中长期贷款数额下降，就很说明问题：借钱买房的人少了，提前还贷的人多了。

到底要不要提前还房贷？

一般来说，在上海我们不建议提前还房贷。

如果是在别的二三线城市，或者房贷利率的确很高，则另当别论。

要不要提前还房贷，重点考虑四个问题。

第一个是标的的问题。

为什么我们不建议提前把上海的房贷还了?

就是因为你买的是上海的房子，不仅能跑赢通胀，而且还有很大的增值空间。

如果你买的房子是在小县城，是在东北，或者别的万年不涨甚至还阴跌的地方，那趁早还了，还完房子卖了，卖了置换到能级更高的城市去。

不然辛辛苦苦还了很多年房贷后，发现房子根本卖不出去，这才是最痛苦的。

我们都应该庆幸，自己买的房子是在上海。

所以，选筹至关重要，城市、板块、产品，一个都不能错。

现在想着提前还房贷的，都是哪些人？房子买在二三四线，房价好几年没涨的地方。

如果他们恰好在前几年上车，大部分城市的商业房贷利率普遍在5%-6.5%之间，利率又贵，房价又不涨，手里有些钱的话，的确有提前还款的冲动，因为是真的在亏钱啊。

所以，如果你还没贷款买房，买房时一定要选好标的；

如果你前几年买了房没有选好筹码（城市能级低，板块拉胯，房子品质差），还不幸踩在了利率的高点，可以提前还款，然后趁着当下利率优惠，进行资产置换，小城市换大城市，差房子换好房子。

对于不少城市而言，是否还清贷款，关系到购房时的首付比例。

选对了标的，负债就是保护财富。而在未来，中国只有20%甚至更少的城市，值得你买。

作为一个合格的上海购房者，一般不会有提前还贷的问题，因为合格的购房者买房的时候杠杆就已经拉满，

想要在市场赚取更大的收益，杠杆一定很重要。

那些老生常谈的调调大家都知道：房贷是普通人这辈子能借到的利率最低、金额最大的一笔钱，千万要珍惜。

一定要贷足额度，贷足年限，能贷三十年绝对不贷二十年……

现在这个朴素的道理依然适用，但要加个前提，买对房子。

第二个问题，是现金流的问题。

现金流很重要，手里有一些现金很重要。

现金流充足的人，一是有足够的底气抵御突发的风险，比如老人生病，比如突然失业被裁员，这一点地产、教培、大厂的同学都深有体会。

尤其是人到中年，上有老下有小，生活中的方方面面都要花钱，万一遇上点突发情况，手里的现金是拿来救命的。

现金流充足，二是可以给自己留一个捡漏抄底核心资产的机会，通货膨胀是永恒的，资本市场永远有机会。

咱就说的极端点，比如2700点的A股，或者遇到好的房源想要置换，手里有点现金，也能及时建仓或下定。

因为提前还了贷款，没有足够现金错过上海牛市的人，不要太多。

所以如果你在上海，手里有些闲置资金，就别想着提前还贷了，做点现金储备，以备不时之需吧。

就拿我自己来说，绝对不会提前还房贷，我的杠杆已经拉满，但我也不慌，因为我常年持有一套300万的小房子，就是想着万一遇到现金流紧张的情况，可以及时变现。

在上海300万的房子，保值性虽然一般，但流动性真的不错，只要比市场价低个20万，要买的人一大把。

第三个问题，是预期的问题。

为什么现在大家都不愿意贷款买房了？为什么大家都想提前还款了？

根本原因还是对未来的预期变了，这两年的形势的确影响信心，各行各业也不是很景气，收入好几年不涨甚至还下滑。

很多年轻人不再想着钱生钱了，只想让自己的压力小一点。

而目前市面上的理财产品，货币基金收益率普遍跌至2%左右，大额存单才能在3%以上，高息存款又出现暴雷，银行理财甚至也出现了亏损，股市基金更是没眼看。

在这种情况下，一些人拿手头上的闲置资金拿来提前还贷也合情合理，一方面减轻还贷压力、节省利息，另一方面避免乱投资亏损本金。

而且5.5%以上，甚至6%以上的房贷利息，的确也挺贵的。

对于我来说，提前还贷肯定是不存在的，我对自己、事业以及上海楼市，都有很好的预期。

另外有权威机构测算，当理财年化收益率为3.5%时，就能与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。

还有我知道有些外地的朋友会采用一些贷款置换的操作，这里就不展开了。

要不要提前还房贷，是个算账的问题，更是一个预期的问题。

这个世界上大多都是追求安稳的普通人，冒险家是少数，提前还贷无可厚非。

当然，公积金贷款，3.25%利率，打死都不提前还。

再往大了说，要不要提前还房贷，就是在赌国运，赌未来的经济发展。

只要中国未来的经济发展足够快，5%的房贷利息，真的可以忽略不计；但如果跟日本一样，经济增长长期停滞，1.4%的房贷大家都不愿意贷。

加杠杆买上海的房子也是在赌国运，因为全世界没有任何一个经济长期不好的地方，房价还能涨的，经济好是房价上涨的基本面。

在我看来，困难只是暂时的，长期向好的基本面并没有变。

最后总结一下：标的问题，现金流问题，预期问题，国运。

想明白了这几个事儿，要不要提前还房贷，就清晰了。

在上海，不建议提前还房贷，一是上海的房贷利率在一线城市里处于偏低水平，二是上海的房子有很好的保值增值预期，建议大家买房的时候就尽量把杠杆做大。

如果是在其他城市或者买在了房贷利率的高点（5.5%以上），就因人而异，可以提前还掉。

其实买对房子或置换好房子，远比要不要提前还房贷重要。