“房贷置换，500万贷款10年可省百万利息。”

“可以直接转按揭变成4.1%的房贷利率，轻松帮你省下几十万元，还不赶快行动。”

在今年房贷利率接连下调的背景下，有的资金中介在社交平台推介起“转按揭”业务。经过了解，大河财立方记者注意到，对方实则是推荐购房者做转“抵押贷”或转“经营贷”业务，其中存在较大风险。并且，早在2019年8月，央行就曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

究竟隐藏着哪些风险？资金中介是如何盈利的？11月29日，记者通过与业内人士对话形式为大家揭秘。

降低房贷利率需求增加

大河财立方：啥叫“转按揭”？

业内人士：所谓的“转按揭”，就是购房者通过重新向另外一家银行申请低利率房贷置换此前银行的高利率房贷，房贷利率按照目前利率计算，能够大幅降低购房者的还贷压力，一般转成“抵押贷”或转“经营贷”的比较多。

大河财立方：为何市场上会出现“转按揭”现象？

业内人士：2022年以来，贷款市场利率一路下调，其中5年期以上LPR下降为4.3%，这对于贷款购房者来说，负担减轻了很多。可是对于原先购房的人来说，就不是很划算了。

如果当时选的是LPR浮动利率，还好一点，虽然加点数无法改变，但毕竟也能跟着向下降一点；但如果高点选择了固定利率，那这部分人就更无奈了，无论利率如何调整，跟这部分人没有任何关系，只有当利率往上调整时，他们心理上才会觉得庆幸一点。

这种背景也给一些资金中介可乘之机。一些资金中介在社交媒体上的视频宣称，银行的内卷越来越严重，房贷利率上已经开始打价格战，并开始相互挖角贷款存量客户，推出了“转按揭”业务，比如，“房产抵押贷款，3.85％的低利息”。想必很多人的手机上经常会收到类似的贷款短信。除了收到短信，很多市民还被贷款推销电话频繁轰炸，已经不胜其烦。

“馅饼”变“陷阱”

大河财立方：“转按揭”里面存在哪些风险？

业内人士：我们朋友圈经常会看到贷款中介发的转贷信息，类似于什么百万转化年利息3.85％，五年省下30多万，看上去的确很诱人，但是建议大家看事情要多几个维度，因为资金中介只说一面，听起来有一定道理，但一般存在下面几项风险：

风险点一：企业如果没有实际经营，是很难做到年利率3.85%以下的，有些三方机构可以协助注册公司，虚构经营背景，但对于开票和纳税是做不了手脚的，很多3.85%的年化就是为了博眼球，先上车，后面再说，这是一些三方机构一贯的作风。

风险点二：与按揭贷款一样，经营性贷款也需要通过抵押向银行借款，除了信用类的贷款，只不过信用贷款利率偏高，往往金额不大，不在讨论范围。但不同的是，经营性贷款也需要将资金用于生产经营，并要求申请人满足相应的条件，即使能够变通成功，贷款资金肯定也是变相挪用，一旦被监管部门查到，面临提前还贷的风险。

风险点三：经营性贷款置换按揭贷款只是省去了一部分利息负担，按揭贷款的最长贷款期限为30年，而其他类型的贷款如经营贷款的最长贷款期限为10年。对于借款人来说，可能导致月供更高，借款人还款压力更大，个人生活质量和抗风险能力下降。

风险点四：经营贷款一般单笔期限为一年还本，最长三年要还一次本金，如此大金额的还本，不找过桥资金，恐怕很难完成，这是一些中介机构恰好可以小赚一笔的好时机。

风险点五：普惠金融降低利率是因为2020年初疫情导致，国家为了扶持小微企业，才会把利率降低，大家查历史就知道以往的经营贷款利息是没有这么低的。一旦经济复苏，经营贷款利率是一定要调整的。贸然转换房贷，不仅面临利率调整的风险，还与国家支持小微企业发展的初衷相违背。

各地严查经营贷违规流入楼市

大河财立方：资金中介是如何盈利的？监管部门又是如何规定的？

业内人士：经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入。

其实更大的风险在于，违规办理经营贷可能失败，此时购房者若已经向贷款中介借钱还掉了按揭，意味着变成欠贷款中介巨额债务。以500万元为例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。贷款中介设置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

此外，即使成功办理了经营贷，也并非放款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营贷违规流入楼市，一些违规案例不断浮出水面。这些遭查处的违规贷款客户，都会被银行要求提前还贷。