分析:银行房产抵押贷款风险

银行在借贷存续期间应持续检查借款人合同履行能力及抵押房产实物状况,发现问题及时处置,防止发生逃废债务和故意折损抵押房产价值的行为。

在银行信贷业务中,抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等,成为银行机构普遍青睐的贷款品种,而抵押物又以房产为主。近年来,银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险,对于农村中小金融机构而言,如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险,成为其面临的重要课题。

房产抵押贷款的易发风险

贷款办理之前房产“低值高评”的风险。

客户到银行办理贷款,银行需要按照既定的抵押率放款。出于融资需求,客户往往考虑倾向于以有限的房产抵押、按最大额度“顶格”办理贷款。目前,第三方评估机构对抵押人的评估收费根据抵押房产的价值定率计算收取,抵押人与评估机构形成了事实上的雇佣与被雇佣关系,因此,在房产评估定价环节容易出现“低值高评”的风险。

借贷关系存续期间抵押房产贬值的风险。

自客户在银行办理房产抵押贷款起直到贷款到期之前,房地产市场受供求、政策、税收等因素的影响,行情易出现波动。近年来,受调控政策影响,一些抵押到银行的房产总体上处于持续贬值状态,而且贷款时间越长贬值率越大,导致在押房产不足值的风险不断加大。

贷款出现风险时,银行接收抵押房产过程中的风险。

当房产抵押贷款到期时,由于前期虚评和贷中贬值等原因,抵押品实际价值会出现难以抵偿贷款全部本息的情况,当债务人资不抵债或者为逃废债务而提前转移其他有效资产时,银行迫于无奈只能申请法院执行抵押物权。

在这个环节,易出现抵押房产大幅贬值而不足以覆盖贷款本息的风险,即便能够覆盖本息(超值覆盖在实际操作中很少见,即使出现,借款人通常也会选择自行出售房产再以现金偿还贷款本息)。银行在接收抵债房产时需缴纳双方全部税费,银行在处置抵债房产时还要负担卖方税费总额。这些税费都要从该抵债房产价值中扣除,使银行面临更大的资产损失风险。

银行房产抵押贷款风险原因分析

以借款人申请一笔100万元房产抵押贷款为例,如果银行的抵押率设为65%,年利率为7.7%,借款人提供的抵押房产的评估价值最少为153.85万元(假设该评估不存在人为“低值高评”情况),该笔贷款期限为1年、本息一次还清,则合同到期日本息合计107.7万元。在此期间,借款人因经营不善导致资不抵债(假设银行风险处置及时并且抵押物未出现人为贬值),在合同到期日法院即完成强制执行,按照两次流拍折价30%计算,该笔抵押房产折价107.70万元,刚好覆盖本息,但是按照抵债资产管理办法,银行需要对抵押房产进行过户,假设银行接收后能够以接收价值处置该房产(实际操作中这种情况实现的可能性很小),接收和处置的税费都需要从该笔房产的处置所得款中扣除,按照最低总税费占比30%计算,银行处置该笔贷款最终现金所得额为75.39万元,不计当期存款利息支出损失,比照本金还损失24.61万元。也就是说,在该笔房产抵押贷款完全合规办理、风险处置及时得当、抵押物未出现人为贬值、完全依法依规处置的情况下,依照现行税费标准从低计算,一年期银行房产抵押贷款风险率高达24.61%(贷款期限越长,风险水平越高)。

从实际操作的经验来看,银行房产抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类:

借款人过高的融资预期。

借款人在办理房产抵押贷款时,通常有自己的可贷资金量预期,但由于其可供抵押的房产有限,在抵押房产评估过程中,抵押人可能与评估机构达成“低值高估”的交易。

抵押房产市场波动。

由于近年来房地产行业出现了“泡沫”,目前通常作为抵押物的住宅、商用房、厂房等房产,在政策层面不断加大调控的同时,也被监管部门纳入限控行业,一些抵押房产出现了不足值的风险。

借款人消极履行债务。

一旦抵押房产严重不足值,借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产,当合同到期、其名下已无其他可执行资产时,不排除有的借款人、抵押人提前对抵押房产作出一些有损价值的处置。借款人、抵押人消极履行合同,将导致银行面临被迫接收不足值抵债房产的风险。

收回抵债房产的流程成本过高。

在银行诉诸法律收回抵债房产的过程中,由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费,银行需要从接收的房产价值中扣除债务人和债权人应分别承担的税费,以及该房产拍卖出售变现的流程税费,包括诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、房产税、土地增值税、土地使用税、城建税、印花税、增值税等,从实际操作来看,假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债房产,最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。

解决措施及建议

加强评估环节跟进,确保合理抵押。

为了有效规避抵押房产“低值高评”的风险,银行应在客户的评估行为之前对拟抵押房产进行初步询价。目前,大多数银行要求借款人在提出借款申请时即提供确定的保证方式。银行可以选择一家或几家具有良好职业道德和评估水准的房产评估机构对抵押物进行评估,并与之形成长期合作关系,以防止评估机构因短期逐利行为而背弃职业道德。在贷款审查环节(包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会)也要对抵押物价值进行公允性判断,并列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定,切实防范抵押房产“低值高评”的风险。

关注市场波动,适当增加担保物。

为了有效防范和应对抵押房产贬值带来的风险,在贷款存续期间,银行应高度关注抵押房产市场价值变动,风险管理和业务条线协同,对抵押房产市场价值和抵押人行为进行动态监测。担保法第五十一条对这种情形提供了法律解决依据:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保”。据此,目前银行也普遍在抵押合同中进行了规定。因此,当抵押房产出现明显贬值的情况时,银行应及时启用该条款止损并进行追偿。

有效防控信用风险。

抵押归根结底只是风险保底措施,有效防范借款人、抵押人消极履行债务的风险,最重要的还是要靠银行自身做好贷款“三查”。只有着重核查借款人的经营情况(特别是现金流)、还款能力、资产状况、信用状况和资金用途,转变过度重视抵押物、担保物等传统做法,才能有效地防范信用风险。

在办理房产抵押贷款时,可视情况采用“抵押+保证”的方式,增加保证人,督促借款人履行合同,也可在贷款出现风险时,通过三方协议由保证人接收抵押房产后代偿,或者由担保人对抵押房产不足值部分承担连带偿还责任。对房产抵押风险较大而保证人有足够偿还能力的,可视情况在条款中增加“保证责任优先”的条款。在借贷存续期间,银行应持续检查借款人合同履行能力及抵押房产实物状况,发现问题及时处置,防止出现逃废债务和故意折损抵押房产价值的行为。

尽量规避流程成本。

从不良贷款管理与处置合规尽责角度考虑,目前大多数银行在贷款合同到期时通过法律手段进行抵押物处置,诉讼流程和时间较长。物权法第一百九十五条规定,“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。

因此,银行完全可以在完善自身制度和流程的基础上,通过与抵押人达成协议的方式,以抵押财产折价受偿或以变卖价款优先受偿,规避通过司法渠道解决产生的流程成本。对抵押房产价值贬值严重和非抵押贷款接收抵债房产的情况,可根据实际,如果短期能够变现,采用呆账核销——协议收回抵押房产或抵债房产——快速变现处置的组合操作方式,合理规避抵债资产接收和处置的相关成本。银行应在现有的税收政策框架下做好抵债房产接收和转入损失税前扣除申报工作。对于抵债房产损毁报废等非正常损失,应及时向税务机关申报,争取税前扣除。对短期内无法处置且闲置的抵债房产,应申请减免房产税和土地使用税,努力将损失降至最低。

建议减免以房抵债业务税费。

在宏观经济下行压力加大、供给侧结构性改革不断深化的背景下,银行信贷资产质量面临严峻挑战,尤其是房产抵押贷款业务中,房产贬值的情况可能会越来越普遍。为更好支持供给侧结构性改革、乡村振兴战略和区域协调发展战略实施,切实防控银行房产抵押贷款业务的风险、加快风险处置,建议减免银行以房抵债业务的相关税费。在这方面地方上已有先例,例如,2006年,吉林省就出台了减免商业银行相关税费的政策。

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