买房,如何贷款更划算?

很多菜友在都关心房贷怎么还划算。

虽说怎么还房贷是个老问题,但菜导发现很多菜友在这方面观念淡薄。

今天,菜导继续深入来分析一下:房贷怎么还比较划算?

01

大家都知道还房贷有两种方式:一种叫等额本息,另一种叫等额本金。

等额本息:每个月还的房贷是一样的;

等额本金:每个月还的本金一样。

那么,哪种方式更划算呢?绝大部分人都是通过计算利息多少来对比。

好,我们假设房贷本金100万,贷款年化利率是4.65%,还款期限30年,对比一下要还的总利息:

买房,如何贷款更划算?

左边为等额本息还款方式,右边为等额本金还款方式。

很显然等额本金要还的总利息更少,30年要少还15万多。

算到这里,你可能觉得已经找到了答案:当然是等额本金划算,还的利息更少~

但是菜导要告诉你,这么想是不对的,不用着急反驳我,先听我说完再想想。

02

我们回到最根本的一个问题:贷款利息是指什么?

如果用公式表达:贷款利息=贷款本金*贷款利率

如果用央妈的话来说,就是“贷款成本与实际占用的贷款本金的比例”。

换句话说,在贷款利率相同的情况下,实际占用的贷款本金越多,那么贷款利息也就越多。

这很公平对不对?你借了多少钱就要还多少利息。

好,那我们说回房贷:

买房,如何贷款更划算?

左边是等额本息还款,右边是等额本金还款,可以简单推算一下:

本期剩余=上期剩余-本期本金

确实是按照未还本金来算利息。

随着本金越还越多,无论是选择等额本金还是等额本息,每个月的利息都是越还越少。

区别在于:

等额本金是每个月还的本金相同,所以本金还的更快,利息也减少得更快;

而等额本息是每个月还的本金慢慢增多,刚开始还的本金少,利息自然减少得更慢。

这才是真相:

你用了银行多少本金,就要还多少利息。

而等额本金还房贷总利息更少,不是占了什么便宜,而是本金还的更快。

这里还可以延伸一下:

由于都是按照未还本金计算利息,所以提前还款和还款方式也没有关系,不存在哪种方式提前还款更划算。

03

现在我们再来讨论怎么还房贷更划算,实际上要讨论的问题是:

本金还得快划算 or 本金还得慢划算

这里面有一个非常重要的考量因素:货币的时间价值。

大白话就是钱在不断贬值,同样的100块,十年前的比现在的值钱,现在的比十年后的值钱。

那么,你选择每个月多还一些本金,也就意味着你失去了这些本金的时间价值。

反过来说,如果你每个月少还一些本金,你就拥有了多出来这部分本金的时间价值。

那么,怎么体现出时间价值呢?简单说就是同样的本金获取的收益比房贷利息更多。

我身边就有这样的例子:

买首套房的时候,特别害怕房贷,所以给了很高的首付比例,现在后悔得不得了。

如果当时只付3成首付,多出的钱可以再买一套房,现在就不用再做打工人了。

说到底,房贷还款方式本身并无高下之分,关键还是还款人本身的情况决定。

如果你觉得把钱拿在手上,有信心跑赢房贷,投资的选择也更多,那没问题;

如果你觉得把钱拿去还房贷,无债一身轻更自由,那也无可厚非。

而从更现实的角度考虑,大部分人付完首付后资金都比较紧张,往往也更适合等额本息,还款压力小一些。

如果将来手头宽裕了,先考虑能不能找到跑赢房贷利率的投资方式,这样就不必着急还房贷。

所以,菜导一向的建议是:选择等额本息,时间越长越好,不提前还款。

相关推荐

展开阅读全文

猜你喜欢

微信扫一扫

微信扫一扫