房贷要不要提前还款？贷款选10年期还是20年期？这两个问题困扰着很多贷款人，原因无非下面两条：

1.选10年还款压力大，但是选20年要多掏很多利息，心疼。

2.攒了十万块，要不要提前还贷啊，我妈不让投资，自己在投资方面也是小白，害怕、纠结。

正解：等额本息，最长的年限，绝对不提前还款，要还款也是因为截断重新抵押。

因为贷款年限长，月供就少，占用银行的资金就多，或者说使用银行低成本资金的时间就长。

这么做有什么好处呢？资产性收入（被动收入）

大多数正常人都是需要资产性收入的，不劳而获的日子每个人都向往，职场巅峰期之后，劳动性收入会降低，足够的被动收入才能保证生活水平不下降。

那么好，比如贷10年，贷100万。月供是10557元，贷20年，月供是6544元。两者相差4000块。

选20年期，每个月你手里可以多出来4000块，这4000块只要寻求超过5.39%的年化收益就是赚的。

为什么是5.39%？因为你这4000块钱相当于是从银行借来的，资金成本就是按揭利率，如果是公积金贷款，利率不到4%，如果是商业银行按揭，基准利率4.9%，即使是上浮10%，利率也才5.39%。

所以，只要你能把这些钱投入到回报更好的渠道就行。用低成本的银行贷款获取更高的收益，获得资产性收入。

你可能有另外一个担心，万一投资赔了怎么办？还不如提前还按揭贷款踏实。

这个问题要从交学费的角度讨论，没有谁是天生就会投资的，总是要学习，通过实战积累经验，交点学费也正常，所以就有这么一句话，很多投资都是从赔钱开始的，越早开始学投资交的学费越少，因为本金少嘛，都赔了也没多少，而且都赔掉确实也挺难的，等到有几百万在手里才开始学投资，赔钱的时候学费更贵。

退一步讲，等哪天还清房贷还清，也要开始学着投资吧。那会儿也会赔啊。风险什么时候都有的。但是到那会儿，房贷已经还清了，即使把房子再抵押到银行贷款，利率也不会比按揭便宜，如果想抵押贷款的话，需要用更高的成本获取资金。

比较好的选择是利用现在可以用到低成本资金的机会，小金额的开始练习投资，投资是一个漫长的学习提高的过程，需要参与体验，纸上谈兵不灵。

还有人忧心忡忡说，巴菲特说过，远离杠杆，还没有一个人是因为不借钱而破产的！

但是我们看看身边的富裕人群，大部分都是在通过各种各样的形式加杠杆，长租公寓通过资金杠杆（私人二房东通过刷卡贷款）控制更多的房源，私募基金通过杠杆操控资本金几百倍的资金，n多行业的账期也是杠杆的一种，银行和保险加杠运营更大规模的资产，房地产开发企业的老板不加杠杆连地都买不起。巴菲特的伯克希尔公司不也是基金+保险吗？也是杠杆。

消费型负债，无产家庭越少越好，举债消费会拖慢资产形成的速度，延后获取资产收益的时间点。超级新手还没有资产，可以用月收入作为风险头寸标准，债务=未来n个月的收入。

有一点是可以肯定的，买房贷款是不是在加杠杆？房子太贵了，不贷款买不起，这是事实。但是能买得起的话，对于普通人来说，全款买也不是好选择。why？通货膨胀啊。我国m2增速还会延续，货币资产不断贬值，购买力下降。普通人需要通过各种方法增加资产性收益，抵抗通货膨胀带来的资产价值稀释。

财产，要以什么形式存在呢？

存款？不行，收益率距离贬值速递太远，赔！

国债？比存款强不到那儿去。

黄金？近十多年的数据表明黄金也不行。

股票？一般人驾驭不了。

基金？貌似还不错，但也是挑基挑花了眼。

那难道我们就没有更好的选择了吗？就非得让货币超发和通货膨胀不断的稀释我们的财富吗？答案显然也不是这样的。因为，最近十多年的结果证明买房子就是比较好的选择，那接下来的十年或者二十年买房子是不是还是好选择吗，争议非常大。很难得出一个明确的结论，只能让时间证明。但归根结底，还是我们不断要跟货币超发和通货膨胀作斗争，努力保证我们的资产增值或者说被稀释的速度能达到我们的预期。

这样有两个选择：

第一：资产收益率能超过货币增发的速度。比如过去十几年的房子，或者说如果你把股票、基金定投一类的投资组合研究明白也能达到这样一个收益率。或者做自己擅长的事情，比如你在某个行业有生意。很多人把钱借给自己身边信得过的亲戚或者朋友，获取利息收益，放贷是个技术活儿，也有很不错的。

第二：负债能冲抵通货膨胀和货币超发带来的损失。债务不会随着通货膨胀的增加而增加，银行不会说，货币贬值啦，你把货币贬值的那一部分损失也补一下，银行仅仅是赚了利息收回而已。

比如土耳其、俄罗斯、南非这种货币贬值速度快的国家，今年的1万块可以买10头牛，明年的1万块只能买5头。相当于今年借了10头牛，明年只需要还5头，抵抗通胀。

很多人对通货膨胀的对财富的稀释速度也有疑惑，m2减去gdp增速，实际购买力缩水不才3%左右嘛，cpi才2%+。

那是因为仅仅关注cpi已经不够了，很多人不再是没有财产的月光族，而是有产阶级：房子、股票基金、黄金石油、外汇债权虚拟币。这些资产价值的波动对我们的财富影响更大，钱是聪明的，会流向收益更高的资产，这些资产的增值速度会比m2还高，如果我们经常赶不上这些资产增值的快车，财富就在相对缩水。

cpi那怕涨到3%，影响也不及资产价值波动的十分之一，因为我们花在吃穿住用行上面的花销并没多少，恩格尔系数已经很低了。更在乎的是资产价格。

网上不是有一个比较经典的富人逻辑吗？别人问，你都这么富了，怎么还投资房子，富人说，其实我也担心房价，但是和房价比起来，我更关注输赢，只要大家的资产都一起涨跌就可以，即使房价跌了，我的相对财富还是很多的，那个时候我还是富人。有点调侃的味道，但富人明显更在乎资产价值对自己的影响，也许他还在买股票、基金、美元资产。

绕了一大圈，还是要说回贷款要不要提前还的问题，我的主张是：中产家庭，或者即将跨入中产家庭的年轻人，适度负债，要有贷款，要贷利息低的贷款，尽量减低月供的金额把省下来的钱去干其他的事情增加收益，或者加其他形式的杠杆，让自己的财富排名不断超过同龄人。