买房贷款利息,等额本金和等额本息哪个划算?房贷要不要提前还?

贷款100万,按照30年计算,年化利率5.8%,总利息是111.23万。

你是否觉得支付的利息太高了?贷100万,光利息就支付了一百多万,不要慌,下面我为大家解答。

还有一种认知是这样的:100万每年利息5.8%,一年就是5.8万,30年就是174万,这种理解也是错误的。

听说选择等额本金总利息要比等额本息划算,我一定要选择等额本金,后面我会解答这个利息的计算来源,能让你明白是否真的划算,为什么大部分人却选择是等额本息。

而之所以有111.23万和174万两个数字其实就是一字不同,房贷利率是按照年化率计算,并不是年利率计算。怎么理解年化率和年利率我查了一些资料,如果用官方解释估计很多朋友听不明白,我还是用自己的方式表述吧。

简而言之,房贷30年,是把30年的总利息+本金然后平均至每个月,每还一个月之后相对于第二个月本金就减少了一点,然后第二个月又按照第二个月本金重新计算的,最终把30年的本金和利息加起来总额处于360个月就是每个月固定还款额。

因此174万那个利息总额是按照30年每月都是100万本金计算的,所以是不准确的。

选择等额本息每个月还款一样,那么相对于逐月利息就在减少,最终100万30年总利息只有111.23万。

选择等额本金前期还款金额比较大,说明本金还得多,那么自然后面重新计算下个月时候相对于利息就少了,故总利息就变少了。

无论是等额本金还是等额本息,按照100万计算,年化率5.8%,贷30年计算,第一个月还款的利息都是4833元,而这个4833元就是按照100万计算的,除此之外后面每个月的利息都不是按照100万计算的。

因此,等额本金和等额本息其实是一样的,虽然总利息等额本金少了那是前面还款的本金多。如果贷款初期压力不是很大可以选择等额本金,或者拿着比等额本息多还的这部分钱去做理财,结果收益会比多支出的这点利息高。

如果按照111.23万总支出利息除以30年,那么每年利息是3.7万,也就是说贷款100万30年,平均每年利息是3.7万,年利率只有3.7%;

如果按照等额本金100万贷30年,年化率5.8%,总利息支出是87.24万,平均到每一年是2.9万,平均年利率只有2.9%;

而这个我理解的就是年利率3.7%或者2.9%,而年化率是5.8%,这就是年化率和年利率的区别。

因此,如果你此时准备提前还款房贷,这笔钱如果能做理财只有常年能保持在3.7%以上的收益,那么是不亏的。

同时,我国M2处于高速增长中,通货膨胀还是很大的,当下M2流通在银行体系外的钱超过234万亿,未来还会逐步增长,此时此刻抓住这个政策周期,是可以让资产更大化的。

而随着通货膨胀后,大部分物价都会有所上涨,什么产品能放在30年之后还有价值呢?除了核心城市房地产之外,股票基金市场中也可以挑选一些30年之后依然存在不会倒闭的公司,比如一线品牌白酒,几百年前就存在,几百年后应该也会在,而随着通货膨胀缘故,大部分商品客单价都会增长,从而导致企业营收和利润增长,自然股价也跟随上涨。

当然我只是建议,这样操作会让你的资产收益更大化。即便是买基金或者部分银行长期固定理财应该都有超过年利率3.7%的。

从经济角度考虑,你的利率最终并非自己支出,而是那些把现金存在银行的人为你承担了。理解不了这句话的可以私聊我,在这里就不重点分析了。

最后,我的建议是没有必要提前还款

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