很多中介打着“房贷置换经营贷”的噱头来，诱导你提前还房贷。拿着房贷和经营贷的利息差来文章，告诉你先还了房贷，咱们再贷经营贷。更有甚者可以一次性包“办理”，说跟银行有关系，能够给你先套出来，也可以提供过桥资金。

近期，提前还房贷的热潮又起。这本不是什么新鲜事儿，在2022年年中，就有一波提前还房贷的“热潮”。现在，各大银行门口排队的不再是大爷大妈，而是提前还房贷的年轻人们。

提前还贷的“疯狂程度”还在继续，有的还款人都预约到了今年的三季度，可见这一波的提前还款潮比以往更为“猛烈”，存在短时间较为集中的特点，大家都跟约好了一样，开年（连正月都不出）就上银行排队还款。都说一年之计在于春，好家伙，现在是一年之计在于先还房贷。

从理性的角度来讲，提前还款有利有弊，并不是适合所有人，更不是看别人提前还款了，你也跟风提前还款。很多媒体对此都进行详细的报道，从此前房贷利率和现在的对比程来看，提前还房贷确实合适，从此前购买房产的价值到现在来看，提前还房贷也合适。

这两个因素叠加在一起，成为提前还款潮的主要原因。

今天这篇，就当闲聊，从三个角度来梳理提前还房贷的利弊，仅供大家参考。

银行的想法：二级分化严重，要么不还，要么提前，怎么整

我先说一个特别有意思的事儿。

2022年12月，我接到银行客户经理的电话。不用猜也知道客户经理想让我多存点钱进去，毕竟要年终决算了，拉存款是每家银行在季度底、年底必干的事儿。接起电话来，他还没说，我就说是多存钱吗？今年大家都不容易，我也没多少。

结果打脸了。

银行客户经理的意思是，您最好转出点来，只留下20%的存款就行。或者就买成理财产品。

我也是从金融机构工作过多年的，第一次见这种事儿，太阳不是打西边出来了，而是没出来。我再三确认了很多遍，确认自己没听错，就是让我把存款转出来一些。

很是不解，我就问为什么？银行客户经理答复，我们行今年存款太多了，为了年终决算合理的分配“存贷比”，就请熟悉的客户先转出部分存款，给我们降低任务，这样明年一季度您再转进来，不仅仅是存款也多了，我们银行相应的贷款比例也高了。

很多年前银行说自己是弱势群体，这典型是在凡尔赛。

这也是银行不想、不喜欢、不情愿你提前还款的原因。房贷少则几年几十年，长的二十年三十年的都有。提前还款，导致银行在存款端短期内出现过多的资金，贷款端放不出去。这就像一个水池子，拧开水龙头多光进水，出水口流的慢，时间长了就满出来了。

你让银行怎么干？凡事儿都讲究一个平衡，所谓的流动性，就是有进有出在合理的区间范围之内。现在是短时间、多人次的、大面积的集中还款，几乎所有的计划全部被打乱，很容易造成流动性不足的问题。毕竟，开年伊始，虽然消费在不断恢复，烟火气重回人世间，但是贷款市场还需要等两个月才能初现端倪。

另外，让银行头疼的是，目前的情况二级分化极为严重，再2022年三、四季度，很多地区出现了“房贷违约”的情况。受到疫情的影响，部分人群直接“躺平”，房贷我也不还了，生意我也不干了，你爱收房子就收房子吧。其实，本意上也不是不还款，受到此前疫情的影响，部分人群的收入确实存在严重下降。所以，各大银行在监管的指导下积极推出了“延期还款”。也是为了缓解流动性的问题，对于购房人也是一种保护。

现在，“延期还款”的政策依然存在，银行正在经历从“延期还款”到“提前还款”的冰火两重天。直接来了一个大反转，从一个极端走到了另一个极端。

对于购房者来讲，提前还款更多的是为了缓解自身的焦虑。老百姓不容易，对于金融机构来讲，购房者提前还款面临着诸多的流动性问题，经营性压力。但是需要正确的疏导购房者诉求，积极的引导。

提前还款我还的不是钱，是焦虑

第一我们从购房者的个人心理状态来看。

从疫情开始到现在，大部分人是在焦虑中度过，因为我们无法预知未来。疫情让大部分人群，和大部分行业很受伤，收入减半，行业变差这是不争的事实。同时无形的中生活成本在不断提高，每月的固定支出并没有随着疫情、封控儿减少，反而是到点就得拿这么多钱出来。

这些成本在平时不算什么，毕竟能出去工作，按时发工作，多劳多得，收入能够完全覆盖掉负债。但是，在疫情之下，封控在家无法出去工作，有的工作都没了，看着每月的“固定还款账单”，放在谁身上，谁都焦虑。

我个人认为，这是提前还款的主要因素之一，包括我个人，回家家长也告诉我，能提前还就提前还点，要不然还有十几年的贷款，想想都累。这是大多数人的心理状态。

所以，大部分人群在今年开年选择提前或者提前部分还房贷，从长远上来看，现在还款是对未来成本的一种减少。何乐不为呢。

第二，从市场买卖角度，现在提前还房贷也没有问题。

先不收房贷利率（LPR的浮动），从买房价格这个事儿上，现在提前还款确实能够补平一些。在房地产成交高峰的时期，以我所在的二线城市来举例：从1.5万——2.5万很正常，2.5万以上的也有。现在2.5万以上的几乎没有了，学区房除外，大部分都是1.2万—1.5万的。就这还卖不出去。

不可否认，房价比之前高峰期下降了不少。现在买房确实也是合适的时候。（刚需群体请闭着眼买，就不要考虑那么多了）

提前还房贷的人群，大部分是都是买在了房价高峰，现在降价这么多，心理多少也有不平衡，很正常要我我也提前还款，提前还了等于赚了。还有一个更为关键的因素，就是房贷利率，在房地产销售高峰的时候，前几年的利率在4.8%——6%这个区间范围之内。2020年LPR开始施行，（我是2019年年底购房，当时已经是按照LPR）目前的利率区间在3.8%——4.5%区间。这一下就非常明显了，有的甚至差1%多个点。百万、千万级的房贷，利率1%，不用多算，大家也知道是多少。

第三，在利率和投资市场角度，这个利差可以赚。

在2020年LPR切换的时候，很多人就建议，如果此前的房贷利率过高，建议切换为LPR，毕竟每个月能省就省。如果买的确实早，房贷也没有几年了，就维持现有低利率。目前来看，LPR整体出现下降趋势，还能有一定的下降空间。

利率上的差异，也是导致提前还款的重要原因之一。但我个人认为，并不是主要原因，这个放到稍后分析。

说到最根本，现在整体的投资、理财环境出现在“冰封期”。从2019年资管新规出台以来，资管市场、理财市场合规化，高利率、高回报、高收益、低风险、保本保息的产品几乎不复存在。外加疫情三年实体经济疲软，资管和理财产品的投资标的变得不清晰，不稳定，收益大打折扣。

老百姓，投资理财的热情急剧下降，我买理财放银行里面囤灰，收益低，还不保本保息，这还不如提前把房贷还了，现在房贷利率低，我打个利息差，等于我赚了。从购房者的实际角度分析确实如此，没有问题。

所以，综上三个角度，不管是购房者的心理状态，房产买卖差额，还是投资市场利率，当下确实符合提前还款。大部分的购房者非常不理解银行为什么不让想让我提前还，我提前还你还不高兴，还收我违约金，这上哪儿讲理去。我个人认为，大部分的购房者提前还房贷是理性的，是根据自身情况出发，可能他们没有想的那么周全，毕竟不是金融从业者，不会站在银行的角度考虑，他们只是想为了更好的生活。

我也极为反感一些专家大肆宣传“提前还房贷”的“危害”。每个人的情况不一样，专家你可能不贷款，没有房贷。所以，建议你们少建议。

最后一部分，不能说是我泼冷水，分析一下哪些情况，哪类人群不适合提前还房贷，另外还要提醒大家，提前还房贷的一些“陷阱”千万别中招。

注意别掉入“提前还贷陷阱”、这几类人群可别冲动提前还

任何贷款的提前还款都是有条件的，最大的条件就是要有充足的资金。假如：购房者趁8个亿，提前还款一点问题没有，你有钱你能横着走。还有的说自己赚钱了，现在提前还贷，那你一定是开核酸检测公司的。

但如果购房者确实没钱，兜里就剩几百了，看别人都一窝蜂的提前还款了，借钱还房贷，那这完全不可取。或者借“信用贷”、“经营贷”来还房贷，这更不可取，这不是“赚利差”的问题，而是“违法”的问题，毕竟经营性贷款和信用贷款不得直接流入房地产。这种投机取巧的行为，建议购房者别碰。

另外，如果当下购房者提前还款，还完后没钱了，影响到正常生活了，本来一家三口或四口天天烧鸡炖肉，还完了啃馒头了。非常不建议这样做，因为消费降级后，各种各样的麻烦事会接踵而至，不是不能接受消费降级，而是不能让你的消费“断崖式跳楼”。

最后要留足资金做准备。当下的环境，谁都不能预测未来，也不知道明天会发生什么，如果把所有的积蓄全部一股脑的做了提前还款，对于未来定于风险的能力就非常弱了，万一到了需要用钱的时候就非常麻烦，千万别想着我房贷提前还了，未来用钱我再卖房子。请大家看看现在的房地产市场，别说二手房了，一手新开楼盘都没人买。这一点做生意的尤其注意，毕竟还有公司、员工，各种费用花销，需要先留出充足的流动资金。

提醒购房者要注意的是，一定要注意以下这个“骗局”。很多中介打着“房贷置换经营贷”的噱头来，诱导你提前还房贷。拿着房贷和经营贷的利息差来文章，告诉你先还了房贷，咱们再贷经营贷。更有甚者可以一次性包“办理”，说跟银行有关系，能够给你先套出来，也可以提供过桥资金。

想这样的广告千万不要相信，如果确实经营所用，申请经营贷这没问题。要记住的是，房贷的提前还款和经营贷款根本不是同一类型，二者没有任何关系。即便中介吹得天花乱坠说能够减少征信上的贷款信息显示，但银行风控和信审在审核的时候，不会因为你有房贷就不给你经营贷。还是经过综合评审，资产质量、信用情况、违约情况，最后得出结论。

很多中介在以此为噱头，从中收取费用，并且还有的伪造贷款资料，这些一旦沾染，不仅多花钱，还有可能会触犯相关法律。