8月15日，央行一口气下调了7天逆回购利率、一年期MLF(中期借贷便利)利率和SLF（常备借贷便利）利率三大政策利率，下调幅度为10-15个基点。由于MLF利率是LPR的定价基础，下周将要发布的8月LPR大概率也会下调。这意味着，与LPR挂钩的存量房贷利率后期也会下降。北京青年报记者发现，消息发布后，不少前两年高位站岗的房贷客户依然高兴不起来，因为他们还没盼来下调存量房贷利率的具体方案。

这些客户的房贷利率加点动辄上百个基点，一直没变，即便LPR近两年已多次下调，他们现在的还款利率依然在5%甚至6%以上，而不少地区目前新发放的首套房贷利率已低于4%。其实央行近期已两次明确表态，但一个月过去了，存量房贷利率的加点调整还没有任何实质性消息。

近期央行两次表态要降存量房贷利率

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这是监管部门首次对存量房贷利率的调整作出回应。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这是央行近期第二次针对存量房贷利率调整的表态。

事实上，在多项政策推动下，我国个人房贷利率近年来持续下行。央行数据显示，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点；6月个人房贷加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点，均为历史低位。相比之下，存量房贷利率因为合同约定的加点数不变，尽管LPR有所下行，但前些年发放的存量房贷利率仍处在相对较高的水平上，与新发放房贷利率的差距越来越大。

据北青报记者调查，不少存量房贷客户的加点数在100个基点以上，目前的还款利率仍然高于5%，甚至6%。金融机构调研结果显示，2018年到2021年这几年发放的存量房贷平均利率大约为5.1%。随着新发放房贷利率一路下行，这几年存量房贷利率与其的差距也越拉越大。一些地区的房贷老客户利率比新客户的利率已经高出2个百分点，希望下调存量房贷利率加点的呼声也越来越大。

银行：还没接到通知 客户：再不降我就要提前还款了

“被我问烦了，现在我的客户经理都不爱回我微信了。”北京的于先生现在还款利率是5.35%，自从7月中旬看到有关存量房贷利率要调整的新闻，他就隔三差五给客户经理打电话、发微信，想知道怎么办手续，可对方每次都说没接到通知，让他再等等。也许是被问烦了，客户经理回于先生微信的间隔越来越长。于先生提出要提前还贷，对方还是对他爱答不理。

于先生表示，从新闻上看，央行都两次发话了，存量房贷利率下调应该是板上钉钉。他最近正好有笔闲钱，本想着如果利率降了就不提前还款了，可现在看来，银行这边没有任何动静，“如果月底再没消息，我就不等了，赶紧提前还款了事。”

7月14日以来，北青报记者也多次以客户身份问询各家银行下调存量房贷利率的最新动向，得到的回复全是“没接到通知”。某国有大行一家贷款中心的工作人员直言：”新闻上说的离实际操作还有很长的流程，我们也看到有关新闻了，也很关注。但现在还没有接到上级任何通知，建议您再等等。”

北青报记者在采访中发现，存量房贷客户中绝大部分的利率已与LPR挂钩，所以即便加点部分没动，他们的利率也会跟随LPR下调每年下调一次。但是，也有少数客户当初选择了固定利率，房贷还款利率与LPR没有关联，一直保持不变。因此，这部分客户的利率与目前新发放房贷的利率差距更大，有人戏称自己是妥妥的“大冤种”。他们提前还款的意愿也更加强烈。

如果存量房贷利率要下调，固定利率客户的利率是否也会调整？该如何调整？这些具体细节都需要等待政策的明确。

提前还款潮还在持续

存量房贷利率加点迟迟不降，又没有其他更好理财方式，不少客户也都像于先生那样选择了提前还款。

7月下旬，央行发布的《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至6月末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

央行有关负责人此前在国新办发布会上的解释，上半年末个人房贷余额略微减少，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，“它是一个居民资产配置的调整”。

到了7月份，提前还贷现象应该还在持续。8月11日，央行公布的最新数据显示，7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，以个人房贷为主的中长期贷款减少672亿元。与此同时，7月份人民币存款减少1.12万亿元，其中住户存款减少了8093亿元。业内人士普遍认为，7月居民存款、贷款双降应与存量房贷有关。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏指出，其背后可能是居民提前还贷，原因在于居民消费行为更加谨慎。

招商证券研报也认为目前提前还贷仍然较多，地产销售偏弱，导致个贷需求不足。

财信研究院副院长伍超明认为，信贷超预期大幅收缩，与居民、企业资产负债表受损有关，同时，叠加对未来经济前景持谨慎态度，信心不足未明显改善，导致其新增信贷意愿偏弱，甚至存在提前偿还部分存量信贷降低负债规模的行为。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林指出，当前房地产遭遇多期叠加，诸如人口因素，城市化因素叠加，导致房地产处在一个瓶颈期，此时大多数居民感受到未来经济的不确定性，所以即便是贷款利率不断降低，还是无法阻挡居民积极提前还款。提前还款其实是正常的经济周期性现象。

盘和林表示，昨日MLF下调，下周一的LPR也应该随之下调，所以此次MLF下调就是以降息的方式，来刺激信贷需求，此次降息会传导到信贷端，会带动房贷利率下降。但当前的信贷状况不佳因素较多，比如7.8月本身就是信贷淡季，比如存在普遍的贷款人信心不足问题，降息可能很难触及到根本矛盾，未来还要看政策的进一步安排。

如何调整存量房贷利率？专家纷纷支招

虽然房贷客户都希望存量房贷利率能统一下调至新发放贷款的利率水平，但银行业内人士普遍认为，综合多方面因素看，要在全国范围内“一刀切”地强制要求银行下调存量房贷利率，是不现实的。毕竟，全国各地楼市情况不一样，各地房地产政策也不一样，不同地区利率差异很大。此外，具体到每家银行和每个贷款人，情况也千差万别，因此统一全面调整的难度较大。对于存量房贷客户来说，不论现在是6%、5.5%还是4.3%，都统一都调整为一个标准，似乎也不公平。

不过，近期已有不少专家对如何调整存量房贷利率建言献策。

“降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。”光大证券固收分析师张旭提出五点建议：一是，存量房贷利率的降幅应以市场化、法制化为原则由商业银行和借款人自主协商确定，金融管理部门不宜对降幅做强制要求和统一安排；二是，采用“银行提方案，客户做选择”的模式；三是，建议将合同变更和贷款置换的方案设计得尽量简明、易于理解；四是，利用多种方式通知至全部个人房贷客户；第五，金融管理部门给予适当政策激励或支持。例如，央行可设立结构性货币政策工具、进行定向或全面降准等。

招联首席研究员董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。

具体而言，由各省（自治区、直辖市）市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。建议对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。

考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，董希淼建议，上述措施可为阶段性措施，暂定实施3年，3年之后视情况再研究。与此同时，人民银行可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。

“无论是变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。而银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式实现部分弥补。”东方金诚首席宏观分析师王青说。