由于购房成本过高，多数人在购房时会选择贷款购房，而向银行贷款则会受到个人征信、贷款政策等影响，有不少人在与卖方签订房屋买卖合同后，因为各种原因，银行拒绝贷款，又没有其他办法将剩余的房款补上，被起诉至法院。那么，针对这种情况开发商需要退还首付吗？购房者是否造成违约？违约责任如何划分？

带着一系列问题，用一个真实案例给你答案。

案件详情

2020年12月新密某置业有限公司与雷某签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中对实际付款日期及逾期付款责任等进行了约定。在签订合同的同时，雷某向原告交纳首付款4万余元、维修基金9千余元。合同签订后，雷某到银行办理按揭贷款手续，因雷某个人原因被银行拒贷。按照合同约定雷某应在该公司书面通知十日内以自由资产一次性支付剩余购房款。该公司于2021年4月16日向被告雷变发送《限期缴纳购房款的告知函》，要求雷某于2021年4月30日前向原告公司缴纳剩余购房款，雷某收函后并未缴纳房款。2021年4月27日原告向被告雷某发送《解约函》通知雷某解除《商品房买卖合同》，为此双方形成纠纷。

新密法院经审理认为：被告雷某申请商业贷款因个人原因被银行拒绝，未能按照合同约定交纳剩余购房款，已构成违约,原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因讼争房屋尚未交付被告,被告无需返还房屋。商品房买卖合同解除后,原告应当将被告已经支付的购房款和维修基金5万余元返还被告。关于违约金的问题，双方在协议中约定的违约金标准过高, 本院综合原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定被告雷某按已付购房款的20%支付违约金。

商品房作为特殊商品，在交易的过程中往往有很多规则和法律规定，购房者应当在签订合同时认真阅读商品房买卖合同的相关条款，对其中限制其权利和免除对方责任的条款尤其要提高警惕。同时，购房者应对自己的信用情况和还贷能力应有比较明晰的认知和评估，应尽量避免出现被银行拒贷的情况发生，否则将会在合同中处于不利的地位，必要时候可以寻求专业人士帮助，避免掉入交易陷阱。在此提醒广大购房者，在签订房屋买卖合同时，应尽量对自己万一无法付款而须解除合同的问题做出明确约定。同时，购房要量力而行，不要总是追求一步到位。

法官说法

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付—定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。