管理好你的贷款,给90后买房人的建议

90后小周毕业于北京一所高校,在京工作两年后因房价原因辞职来到杭州。杭州拥有众多互联网企业,非常适合小周这样的年轻人,所以他很快便入职一家游戏公司并完成落户。但到买房时,小周却因曾经逾期三个月才还款的行为,导致银行房贷没有审批通过,十分惋惜。

和小周一样,大多90后已经开始踏入社会成为“打工人”,不论是否结婚,买房是必须的,这是在陌生城市留下的第一步。千辛万苦凑够的首付,如果因为信贷原因导致无法获得银行贷款,到时可就欲哭无泪。

一、关于房贷,你必须知道的事项

房贷,顾名思义就是指你买房时向银行申请贷款,银行审批通过后放贷给卖家,你再将房屋抵押给银行并按期还款。下面两个常识你需要知道:

(一)主贷人与次贷人

在与银行签署的贷款协议上,分为主贷人与次(共同)贷款人,次贷人只能是特定亲属(夫妻、子女、父母),除非次贷人是夫妻,否则应当为产权共有人,即同时登记在产权证上。

银行征信查询主要针对主贷人,如果主贷人征信出现问题,那么申请房贷银行可能根本不会受理,或者即使受理了,贷款额度及贷款期限也会受到影响。

次贷人的征信也会对贷款审批产生影响,但不如主贷人重要。

(二)个人信用报告与查询

国家为加强个人信用管理,建立起个人征信报告制度,你可以通过“个人信用信息服务平台”查询个人信用报告,一年仅能免费查询两次(《征信业管理条例》第17条)。

金融机构也可以根据个人的授权许可进行查询,并由此产生硬查询与中性查询之分:

1.硬查询指机构的查询理由为:信用卡审批,贷款审批或者担保资格审查。

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硬查询

2.中性查询指机构查询理由为:贷后管理、特约商户实名审查、本人查询等。

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中性查询

二、银行审批房贷的标准

(一)不黑不白不多不乱

不黑,就是不能有不良信用记录,比如连续90天以上的逾期未还款,被银行起诉等,存在上述情况将无法申请房贷、车贷以及信用卡。

不白,这里的“白”是指从来没有在银行办过信贷业务,包括信用卡、贷款、担保等。有的网贷不上征信,用了也是征信白户。银行对征信白户的评价是负面的,因为不知道贷款人的信用状况,就像白纸一样,影响放贷。

不多,这里的“多”是指贷款次数多,贷款金额大,信用卡数量多,额度使用率高。“多”就是资金十分紧张的标志,到处借钱,未来的还款能力令人怀疑。

不乱,就是查询记录不能太乱,尤其是近期不能有频繁的硬查询。信用报告上的查询记录与贷款记录的保留时间是不一样的:

  1. 贷款记录保留五年,最后结清日起满五年记录消除(条例第16条);
  2. 查询记录保留两年,查询日起满两年消除。

银行比较忌讳借款人征信里近期有频繁硬查询记录,或者近期频繁向多家机构申请信用卡。查询记录太多太乱,意味着借款人严重缺钱,多头举债。图中征信查询记录给银行的印象是十分缺钱,大概率被银行拒绝放贷。

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典型的太乱

查询“乱”的次数,每个银行规定不同,有的规定最近三个月内硬査询3次以上就算乱了,有的银行规定最近一年查询次数超过10次算花了,每家银行的贷款质量不同,风险管理能力不同,风险偏好存在巨大的差异,因此设置不同的准入条件。

一般认为,查询次数按照重要性排序为:最近3个月的查询记录>6个月>1年>2年

银行审批房贷时会结合分析多种信息,当看到某次查询原因是贷款审批或信用卡审批时,他会进一步查询目前贷款人是否有该机构的贷款或信用卡:

如果有,那就是个普通的硬查询;如果没有,就根据查询时间和报告时间,分析出那个查询是否有贷款审批通过,如果被拒绝,又找不到拒绝的原因,则银行会参考其他机构的意见:你拒绝我也拒绝,宁可不做,也不做错。

毕竟,借款是高风险行为,为了一点利息,搭上本金太不划算了。

(二)其他因素

除上述信贷记录外,贷款的审批与拒绝很可能与个人征信报告中的基本信息或公共信息有关,甚至其中一条信息就可能导致贷款被拒绝。基本信息包括:年龄、职业、婚姻状态、职务、职称、居住条件等;公共信息包括:公积金缴存信息,欠税欠水电气费记录,涉诉信息等,哪一项是加分项,哪一项是扣分项,在银行的内部系统中都有明确的规定。

此外,个人银行流水同样影响贷款审批。坊间流传申请房贷提供的个人银行流水需要是月供的两倍,但这是假的。借款人流水不够时,可能会花钱请中介包装做流水,而银行同样会定期培训如何识别虚假银行流水,就看谁更专业。

三、管理好你的信贷

1.切记“不黑”。银行会在还款日发短信要求还款,此时要及时还款。如果电话号码改变,要告知贷款银行,防止因无法接收催贷信息导致的违约。

如果没有按期还款且连续逾期90天以上,则结清贷款5年后才会消除逾期记录,而人生才有几个5年?某些地区5年内甚至房价涨一半。因此,要坚决杜绝连续逾期90天以上。

2.切记“不白”。如前所述,“白户”在银行房贷审批中属于扣分项。因此毕业后,我们可以申请一张信用卡,部分消费通过信用卡支付,从而慢慢积攒个人信用。

3.切记“不多”。申请使用的信用卡以2张为限,且每张最多消费至信用卡授信额度的80%,否则银行仍会认为你资金紧张从而影响房贷审批。

4.切记“不乱”。不要申请各类小额贷款(比如花呗),银行审批内部是很鄙视这类贷款的,如需贷款请使用信用卡。

如果个人信用报告“乱”了,切记这两年自己不要查询,不要申请贷款,更不要被各类小贷诱惑去测试额度,测试额度就是硬查询中的“贷款审批”。

此外,不要对他人借款进行担保。如果你申请房贷时他人存在尚未还清的贷款,则银行会以剩余担保债务的2-5折计入你个人负债,进而降低还款能力,很可能导致你自己房贷无法审批通过。

四、总结

如今90后大多已过或者接近25岁,开始成为社会中坚力量,而拥有一套房屋是成家立业乃至奋斗的保障。许多城市房价居高不下,全款买房并不现实,申请银行房贷便成为90后买房人的首选。因此,要学会善待自己的信用,不要到买房时后悔莫及。

希望这篇短文可以给你带来帮助,祝大家都能成功申请到贷款,买到心仪的房子!

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