近日，市民刘女士向华商报二三里资讯反映，她在2019年，通过房屋中介购买了百翠园B区的一套二手房。当时在房屋中介提供的购房合同内双方协定，待房本下发之后付清尾款，原房东便将此房子过户给她。但去年12月底通知可以交资料办理房产证时，刘女士这才得知，原来这房子的贷款已有六次逾期记录，导致办不了房产证。

原房东贷款逾期导致房产证办不了

记者了解到，2019年10月7日，刘女士以40万零5千的价格购买了这套二手房，房子总面积92.54平方米。通过宝鸡市鼎尚居房地产中介公司签订了房屋买卖合同。签订合同时先付了2万元的定金、20万零5千的首付款以及7000元的中介费。合同内双方协定：甲方必须配合开发商办理房本，房本下发15个工作日之内配合乙方过户。

除此之外，刘女士还告诉记者，去年12月份，物业在群里告知业主们需准备材料办房产证，刘女士将此消息告诉了原房东催促其尽快交资料办理房产证。“他一直说自己在外地回不来为由推脱，迟迟不回来交材料办理。中介3月份给我打电话时我才知道他贷款逾期了，导致房产证办不了。”

除此之外，更让刘女士气愤的是，有两笔逾期贷款是在她购买这个房子之前就存在，但中介、以及原房东都没有及时告知她这一事情。4月6日，刘女士前往负责办理房产证的物业公司客服部处，查询了其登记的房屋逾期贷款明细才了解到，原房东共有六次逾期记录，他们签订合同是在2019年10月份，而在2019年的8、9月份就已经有逾期记录了。逾期之后银行会直接从开发商这里扣钱，开发商又联系不到原房东。目前，开发商已对原房东提起诉讼。

“这个月原房东才告诉我他没钱，那些逾期贷款他还不了。之后中介就给我们协商处理，协商的结果就是让我替原房东付房贷。”刘女士对这一协商结果不满，明明是他的贷款，为何要让我还？而且在购买房子时就已经被欺骗，她现在不敢相信中介和原房东的说辞。

中介：原房东有所隐瞒 可以先垫付办房产证

之后，记者联系到给刘女士帮忙办理房屋买卖合同的王姓中介，该中介告诉记者，在签合同之前房屋贷款就有逾期一事她并不知情。“合同里明确写着房贷是由甲方（卖方）负责，原房东告诉我们他一直还着呢，我们也就没有调查，这是原房东对我们有所隐瞒。”

该中介说，现在事已至此，他们只能催着原房东赶紧还贷办房产证的手续，但原房东一直在外地工作，身上还有其他债务，实在拿不出钱还贷。“后来我们就协商，这个房子还有一半的尾款没有付，刘女士从尾款中拿出一部分钱垫付一下房贷，先把房产证办下来。房产证办下来了就能尽早过户。但刘女士却不愿意，现在的结果就只能等着原房东凑钱还了。”

原房东：垫付后剩余尾款结清就能立即过户

之后，记者联系到原房东张先生，针对签合同之前没有告知中介和刘女士有两个月的贷款逾期一事，他说：“贷款逾期是我的事情，并不牵扯她买卖房屋、过户，所以就没告诉他们。”

当记者问到那为何迟迟不交材料，导致办理房产证一拖再拖时，张先生表示，“我现在有六个月的月供没有及时还上，银行就从开发商那边直接扣钱了。现在开发商这边办房产证，需要先把钱还了。我就意思她先从尾款里面拿出一部分垫付一下，把房产证办下来，剩下的尾款一结就能立即给她过户了，这又不影响什么。”

据刘女士表示小区办理房产证的时间到四月底就结束了，五月开始税就涨了，因此她很心急，她不想接受这样的协商结果，但也不知道该如何维护自己的权益？

律师：垫付有风险 可签订三方协议维护权益

针对刘女士的困惑，记者联系到了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善。赵良善认为，在2019年10月份刘女士签合同之前，原房东已逾期还贷，而原房东未将这一事实告知给买方刘女士，这无疑侵犯了刘女士的知情权。如果中介也不知情，则不存在侵犯刘女士的知情权，但是中介未认真调查，属于审核过错行为，如给刘女士造成经济损失，需承担一定的过错赔偿责任。如果因原房东逾期还贷无法办理房产证，从而无法办理过户，那么原房东构成根本违约，原房东需向刘女士承担违约责任，同时，刘女士可选择退房，并要求原房东赔偿损失。

赵良善说，因刘女士还欠尾款未付，加上原房东无能力还贷，刘女士可以选择先垫付逾期贷款，但是存在这样的风险：房产证办下了，但是原房东仍不配合刘女士过户。据此，刘女士需与中介、原房东签订三方协议，约定刘女士垫付逾期贷款后而未将房屋过户给刘女士时，原房东需向刘女士支付大额的违约金（违约金约定尽量具体些）。