近日，郑州个人住房贷款“商转公”征求意见稿发布，意味着时隔9年后，郑州拟再次重启“商转公”业务。与之前的政策相比，此次意见稿有哪些不同呢？

为何选择在此时重启“商转公”业务？将对郑州楼市产生何种影响？对于申请“商转公”的购房者来说，有哪些重点事项值得关注？

时隔9年，郑州为何拟重启“商转公”？

“商转公”之所以呼声很高，是因为其关系到老百姓的钱袋子。

“商转公”即商业银行个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。因商贷和公积金贷款间仍存在较大的利率差，所以，这也成为有效减轻购房者月供压力的重要渠道。

郑州市民殷先生算了一笔账，他的住房商贷利率为3.8%，公积金利率为3.1%，办理“商转公”预计每年能节省近5000元利息，30年则能省下近15万元，能节省一笔不小的开支。

顶端新闻·河南商报记者梳理发现，郑州住房公积金管理中心在2005年就在全省率先开通了“商转公”业务；至2015年，由于个贷使用率高于上级监管部门规定的警戒线，且长期居高不下，结余资金严重不足，为确保住房公积金提取和贷款业务的正常运转，暂停了“商转公”业务。

近年来，为促进楼市稳定与健康发展，楼市支持政策相继出台，“商转公”陆续放开，重启“商转公”的城市愈发多了起来。

进入2023年后，重庆、黑龙江哈尔滨、江苏徐州、江苏盐城、江西赣州、安徽蚌埠等多地对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复“商转公”业务、明确“商转公”办理条件、降低相关门槛等方面。

目前全国已有30多个城市重启了房贷“商转公”业务，该政策已成为提振楼市的重要手段。

“通过住房公积金政策的调整，能让更多居民享受公积金贷款利好，在一定程度上降低居民购房成本支出。”在贝壳找房郑州站总监刘燕看来，此次郑州市直公积金“商转公”政策的即将落地，可增强商品房市场活力，进一步推动郑州楼市积极稳健发展。

申请“商转公”都有哪些限制条件？

对于郑州市民来说，最为关注的则是政策申请条件及与之相关的办理细则。申请“商转公”都有哪些限制条件？

根据各地政策综合来看，“商转公”房屋需要取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款，办理组合贷的购房者无法申请“商转公”。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。

例如，2015年郑州“商转公”政策，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，并且要求原商业贷款所购房产必须为新房，需取得房屋所有权证，单笔贷款额度不超过60万元。

以当前的河南省直公积金“商转公”政策为例，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款。在提出“商转公”申请后，需要自行筹资提前结清商贷，并且对房屋面积也有限制，不能超过200平方米。

其他城市的细则也有所不同。湖南长沙的“商转公”业务仅支持拥有唯一自住住房的职工家庭申请办理；黑龙江哈尔滨明确，“商转公”的申请者应为首次申请公积金贷款者；德阳要求所涉住房产权不能发生变化；江苏苏州要求，“商转公”的商业贷款必须是符合条件的存量首套住房商业贷款。

合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，公积金具有保障性、互助性等特性，资金池相对较小。从全国层面来看，公积金贷款仅占整体房贷比重的16%左右，购房者应该理性看待“商转公”的限制条件。

观点

有望解决购房者“先还后贷”面临的资金困难

在顶端新闻“商转公”专场政策直播中，市民普遍呼吁“希望无需个人筹资来还商贷”。

郑州知名自媒体《地盘》出品人郭春江也建议，希望政策能够惠及所有公积金缴存者，并尽快落地。他建议简化业务办理流程，开辟更便捷的转换途径，让个人在结清原商业贷款时不需要垫资，为市民们提供更多的便利和选择。

“购房者本来是想转成公积金贷款省钱，但一些城市却要求提前筹钱还清商贷，减负前先增加一笔负担，这是违背公积金便民导向的。”易居研究院研究总监严跃进认为。

值得关注的是，本次郑州“商转公”征求意见稿中提出了“公积金直还方式”。业内人士认为，这一举措有望解决购房者“先还后贷”面临的资金困难。具体来说，购房者可以先申请公积金贷款业务，经过原商业贷款银行同意办理顺位抵押，公积金中心会直接将贷款金额转给原商业银行。

“郑在说房”创始人刘兵认为，征求意见稿提到“商转公”需要提供契税完税凭证、不动产权证书，既然有不动产权证书了，肯定已经交过契税了，为何还要再提供契税证明？同时，刘兵提出建议，希望将商业贷款和公积金贷款进行组合，以提高“商转公”资金额度。

对购房者而言，“商转公”政策可能会持续多长时间？其办理难易程度如何？

河南省商业经济学会副秘书长、郑州工程技术学院副教授胡钰认为，在实际操作中，这通常取决于当地的公积金资金状况和个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）。一些城市会设定个贷率的预警值，如85%或90%，当个贷率超过这个阈值时，可能会暂停或限制“商转公”业务，以确保公积金的合理使用和风险控制。

从郑州个人住房贷款“商转公”的征求意见稿来看，相关部门也在简化办理流程和减少所需材料，使得“商转公”更加便捷。